政府工作报告是每年乃至一段时间政府的行动指南。历年两会，房地产都是政府工作报告中最受人关心的内容和焦点，如何定调房地产对于判断接下来的发展方向以及做好各方面工作，非常重要。
在供给端，政府工作报告提出：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”；在需求端，则提出：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。
80个字，浓缩了今年房地产领域工作是将稳发展、防风险、保民生、促消费当作着力点。在定调房地产发展方向之外，与房地产相关的数字经济也被提出要强化发展，伴随着居住消费的热闹情景再现，房地产大消费行业会迎来复苏回暖，房地产领域的科技服务、装修、租房乃至旅居康养、社区养老等行业的利好，将会进一步释放。
稳增长：
提振居住消费，服务、装修成新发力点
现阶段，扩内需成为拉动经济的关键点，住房消费是重要抓手，“促进居住消费健康发展”在去年12月14日中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035)》里被专门提出，这是我国中长期消费领域的高层指导文件。
自2023年以来，各地政府不断调整、出台鼓励和支持住房消费的财政、税收、信贷政策和措施。房地产市场在2023年的表现将会出现向上向好的发展态势。但是，阻碍居住消费健康发展的限制性政策还需进一步消除和优化，全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生说，住房消费过程中，仍然存在着审批程序不便、信息不对称、资金不安全等问题，严重影响住房消费的提振。
“建设住房交易一体化政务服务系统，促进住房消费便利化。”秦荣生建议，相关部门应深入推进住房交易有关信息的对接共享，通过建设居民信息与房产信息基础数据库、完善政务服务平台各部门端口接入。并加强与银行等金融机构合作，健全覆盖新建商品房和存量房的交易资金监管制度，完善交易规则及业务流程，保障购房资金安全有规可依。
如何实现“有房住”和“住得好”，是当前我国居住消费需求升级对房地产行业带来的挑战，放心购房、放心租房、放心居住是当下一二手房市场和家装市场必须面对和解决的问题。这次两会上，全国工商联提出《关于创建家装“放心消费”环境释放家装消费活力》的团体提案。
当前家装领域，装修合同、施工、验收、售后、信息化、绿色、智能等方面还未建立完善的制度标准，对此全国工商联建议，推动家装企业全面执行行业标准和行业技术标准，加强家装行业乱象专项治理，鼓励头部企业搭建可以支撑大规模标准化拓展的底层信息基础设施，推动家装产业链上下游一体化发展，促进资源整合优化。
房地产领域的数字化转型，亦成为人大代表、政协委员热议的焦点。有人大代表提出，加速房地产产业的数字化转型，通过大数据智能分析将房源与购房者需求的精准匹配，并将运营的范围优化延伸至物业服务、多元化增值产品等领域，创造新的盈利模式并带来新的发展机会。“房企可以加快自身数字化发展，并借助各房地产平台的助力，实现地产数字化转型，从传统产销模式向高效服务模式转变，实现高效开发，精细运营。”
防风险：
精准拆弹，支持优质房企
高质量发展
受前期高杠杆、高周转、高债务以及三年疫情影响，近几年部分头部房企的债务风险严重加剧，开发的楼盘频频出现“停工”问题，交付难和信心不足的种种负面问题，打击着房地产行业的消费和融资。防范和化解头部房企风险也成为2023年房地产领域的重点工作。
今年政府工作报告指出，当前房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露，发展仍有不少体制机制障碍。
对房地产领域的风险问题，3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在“部长通道”回答媒体记者提问时特别强调了防风险的重要性。他表示，要防范化解房地产“灰犀牛”的风险，避免和金融风险、地方债风险交织发生系统性的风险。要“抓两头、带中间”，以精准拆弹的方式来化解风险。
国家统计局的数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金14.9万亿元，同比下降25.9%。企业层面，虽然融资环境改善，且房企采取了各种措施进行了债务展期、资金回笼等改善流动性工作，但由于发展模式的转变并非一朝一夕，风险仍然时刻存在。
其实，去年12月召开的中央经济工作会议上，就将房地产相关工作纳入“有效防范化解重大经济金融风险”的大项之下。
对于一些房企债务违约、房屋交付困难导致的风险，全国人大代表姚劲波建议，应大力帮扶房企健康发展，扩宽房企的融资通道。“加大对房企发债融资的支持力度，在疏通房企债权融资渠道，降低房企融资成本，逐步改善房企融资环境等方面。相关部门及金融机构应给予房企同等的融资待遇，加快融资担保体系建设、下调融资利率等措施。”
全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸则建议推出商业不动产公募REITs工具，聚焦盘活问题房企的存量资产，通过“问题房企”和“优质资产”的隔离，控制产品风险；适度放松对发行主体的资信要求，强化资产质量、弱化企业信用，压实中介机构的主体责任，合理设置信用防火墙。
全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安在提案中建议，在实际风险可控的范围内，将民营企业、地产开发企业列入白名单，将经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单。通过提供征信保护、帮助企业信用增进完成债券发行，让其能够在公开市场发债，从而打通资金流循环链条，让企业健康发展。
房地产风险的化解，也将有助于化解地方政府债务风险。这是一场硬仗，只能胜利，不能退缩。
惠民生：
解决新市民、青年人租房
需求及机会
住房保障体系建设，再次成为政府工作报告中房地产工作的重点。十八大以来，我国不断完善住房保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民不同层次、多元化的住房需求。
过去10年，我国累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦；住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计达132.34亿平方米，是上一个10年的2.2倍。庞大的住房刚性需求和改善性需求在这10年中获得了满足。
当前和未来一段时期，全国约3亿新市民、青年人将是住房刚性需求的群体，满足他们租房和购房的需求，政府和企业责无旁贷。预计从现在到2035年刚性住房需求将新增约39亿平方米，年均约2.6亿平方米，占总需求的18%，“十四五”期间新增刚性住房需求约17亿平方米，年均 3.4亿平方米，在总需求的占比为22%。而在改善性需求这个新消费热点方面，一线城市的改善性客户占比已经超过50%，在其他类型城市同样庞大，从现在到2035年，改善性住房需求约新增120亿平方米，年均约8亿平方米，占总需求的54%；其中“十四五”期间新增改善性需求约41亿平方米，年均8.1亿平方米，占总需求的52%。根据我国经济社会的持续发展趋势，2035年之后改善性需求占比会继续保持提高的态势。足见解决新市民、青年人租房需求是一项重要任务，也足见居住消费和房地产发展的韧性和空间足够强大。
2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。
在支持住房租赁市场的发展方面，仅2022年，国家重要会议和重要政策内容中提及保障性租赁住房12次，内容涉及供给、金融支持等各个方面。各个城市解决好青年人新市民的住房困难问题，他们就能放开手脚，去为幸福生活而奋斗。
全国政协委员、中国社会科学院哲学所研究员陈霞认为，分散式个人租赁房源占总供给约90%，承载了数以亿计人的安居梦。但分散式租赁住房市场长期以来存在权益难保障、行业难监管等问题。因此，应通过完善相关法规、提升市场监管效能、鼓励专业机构参与分散式租赁住房经营，保障多方权益，塑造清朗租房市场环境。
全国政协委员、四川省商会副会长张建明则建议，应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，一手抓保障性住房建设，一手抓商品房市场化，加快完善住房“双轨制”长效体系，促进房地产健康发展和良性循环。
全国人大代表买世蕊建议，出台一部完整的有可操作性的住宅租赁法律，将住房租赁市场中政府的权利和义务、租赁双方的权利和义务等界定清楚，同时，用法律保障租购同权，租房者平等享受城市公共服务等。
2021年3月，倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作时曾强调，成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。
2023年，这项工作依然是住房和城乡建设领域的着力方向。今年政策着力重点就是要将新市民、青年人纳入住房保障、住房消费，满足他们对居住消费的需求，这既是激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。
乐观估计，在租、购等住房消费有效恢复后，作为重要风向标意义的市场交易会继续回温，这将对今年房地产投资、拿地、建设等链条形成正向影响，市场会出现活跃发展的局面。
( 作者：彭红侠 中国房地产报 )
