新形势下，园区运营商更好地推进区域开发，实现自身模式的复制和布局，需要具备怎样的能力?下文以产业地产行业顶流的园区运营商招商蛇口为例展开具体的分析。
招商蛇口，百年招商局旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，除了“百年央企”的光环，到底有哪些真材实料使之能够连续2年荣登方升榜《2020年度中国产业园区运营商50强》榜首，同时在《2020年度中国产业园区提升区域招商能力》专项榜单中荣获第一?
在此次方升榜产业核心能力专家票选中，招商蛇口产业资源整合能力、产品力、提升区域招商系统能力得到了100位专家评审不同程度的认可，均位列三大专项榜前五。其中，提升区域综合竞争力的实力得到了专家评审的一致认可，以相对优势在《2020年度中国产业园区提升区域招商能力》专项榜单中荣获第一。最终，综合各项指标得分，招商蛇口成为了连续2年荣登方升榜《2020年度中国产业园区运营商50强》榜首的优秀园区运营商。
对于招商蛇口有突出表现的“提升区域招商系统能力”，到底是如何办到的?
在区域开发中，有两大能力是运营商的杀手锏，一个是To B的能力，也就是方升研究提出的产业资源整合能力;而另一个是To G的能力，即提升区域招商系统能力：指运营商与政府沟通、合作、协同完善区域产业构建的能力。
实际上，“提升区域招商系统能力”的本质是要求运营商对于城市的开发建设运营、区域产业生态的构建有十分清晰的模式和突出的能力，但两者都需要长时间的打磨和积累。招商蛇口从蛇口工业区起步，通过40余年积累，打造了多个产业新城项目，沉淀了丰富的城市开发建设运营经验。而这也就是招商蛇口获得100余位专家评审一直认可，在《2020年度中国产业园区提升区域招商能力》专项榜单中荣获第一的原因。
政府和企业各具优势，而良性政企合作关系是两者在共同的发展目标下，政府和企业遵循客观城市经济发展规律、产业发展规律，达成共识，发挥各自优势，取长补短，协同推进区域发展的一种模式。
招商蛇口在培育To G能力的同时，兼顾经济效益和社会效益，始终坚持以市场化的方式进行项目打造，走出了一条市场化的发展路径。而这就是使之能够连续2年荣登方升榜《2020年度中国产业园区运营商50强》榜首的关键，也是其能披荆斩棘、持续发展的原因所在。
招商蛇口园区版图下“隐秘但出色的角落”
虽然招商蛇口拥有超强的提升区域招商系统能力和市场化运作能力，但其在于地方政府合作的过程中，也并非每个项目都能顺利推进。比如在推进粤东新城的过程中整体节奏相对缓慢，原因就在于对于区域开发过程中的某些问题双方暂未达成共识，导致整体开发进程延缓。
但整体而言，40余年间，招商蛇口在于地方政府合作的过程中，始终都坚持着自身发展的原则和底线。凭借独有的土地开发运营模式、城市开发建设运营经验以及对政府需求的深度认知，与多地政府建立了深度合作关系，无论是非市场化的项目、还是国家帮扶项目、亦或是国际合作项目，始终坚持市场化的准则，将众多不被看好的名不见经传的价值洼地建设运营成为区域价值高地，推动区域的发展。
招商蛇口在开发蛇口工业区成功的经验基础上，从蛇口的“方寸之地”拓展至福建漳州，并不断将蛇口模式对外复制，在国内多个城市打造特色产业新城，并参与“一带一路”沿线国家的特色园区建设，从国内走向国际。
1992年，漳州开发区的设立，由招商局(香港)集团等六家股东联手开发。以漳州优越的地理位置和岸线资源为依托，开发漳州新港区，配合对台“三通”战略的实施，为祖国统一大业服务的重大举措。因此，某种意义上这是个战略性的项目，而非市场化的项目。但是招商局在推进开发的过程中，基于蛇口工业区的开发经验，以企业为主导，先成立独立公司，以港起步、招商引资、开发园区、建设城市。随着园区的不断发展和运营公司盈利能力不断提升，2018年招商蛇口收购漳州招商将其并入上市平台，始终坚持市场化的发展模式。
(漳州开发区)
身为央企，招商蛇口主动承担社会责任，在探索产业新城开发的道路上，基于对政府和市场化推进区域开发的丰富经验，积极与地方政府合作，将非市场化的项目按照市场化的方式进行打造，高效促进区域开发和产业转型升级。
在国家精准扶贫背景下，招商局集团自2012年开始对蕲春进行定点帮扶。2017年招商蛇口与蕲春县人民政府合资成立了招商局(蕲春)投资发展有限公司，共同打造立足于中医药产业的“招商局蕲春健康产业新城”。在建设蕲春产业新城的过程中，通过与政府建立互惠互利的合作关系，整合政府与央企多方面的资源优势，推进区域开发建设。而为了找到帮扶和市场化发展的平衡点，首次引入了“轻资产运营”的模式和“项目收入反哺投入”的方式，解决上市公司对业绩的要求的同时实现当地经济的可持续发展。
(蕲春健康产业新城)
2016年以来，招商蛇口又借由“一带一路”的契机，跟随招商局集团“走出去”的发展战略，在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广“蛇口模式”，开发建设了吉布提国际自贸区、中白工业园区。其中，中白工业园是白俄罗斯的“巨无霸”项目，前期有多家企业进驻参与中白工业园的建设，但进展均不够理想。2014年底，招商局响应号召，参与到中白工业园项目建目中，凭借招商局集团强大的资源禀赋和独特的商业模式，如今已提前1年全面完成一区8.5平方公里开发，实现了“七通一平”，建成园区道路近30公里，标准厂房60000多平方米，具备全面招商引资条件。截止2020年4月底，园区共引进投资项目达60个，合同投资额近12亿美元，入园企业完成投资额2.6亿美元，已成为中国和白俄罗斯两国经贸合作的最大平台。
(中白工业园)
在新布局的项目三亚深海科技城同样如此。2019年6月，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，招商局集团再次践行国家战略，围绕“国家所需、海南所长、招商所能”，积极参与海南自由贸易港建设。其中，三亚深海科技城项目是海南自贸港建设先导性重点项目，定位为长周期的产城融合项目，其开发建设运营参考蛇口经验，按照“政府主导、企业实施、市场化运作”的理念，与省市共同探索新型政企合作模式，成立合资平台公司作为统筹开发运营管理主体，由招商局主导实施开展园区各项工作，按照产业发展逻辑持续深耕，打造一个全新的“三亚蛇口”。
(深海科技城)
对于招商蛇口而言，无论是国内的蛇口工业区、招商漳州、招商蕲春、新晋起步的招商三亚，还是国外的中白工业园、吉布提国际自贸区，都是招商蛇口在践行国家战略，承担社会责任的前提下起步的，啃了不少别人不愿意啃的硬骨头，在整个开发建设运营过程中，招商蛇口又在摸索一条兼顾地方和股东利益的、最适宜区域发展的高效的市场化发展之路。
以区域开发为主要业务的运营商不在少数，但能够在区域开发中，与当地文化完美融合、坚持市场化发展路径，实现异地复制的确为数不多，招商蛇口肯定在此之列。换句话说，在区域打造、提升区域系统招商能力方面招商蛇口的品牌影响力具有绝对优势。
40余年风雨造就了如今的蛇口工业区，随之成长的招商蛇口也从深圳一隅走向海外、布局全球，期间经历过体制的变迁、人事的更迭、发展模式的创新升级，同样也沉淀了众多优良基因，而未来如何将积累下来的基因和宝贵经验继续传承，发扬光大是摆在每个蛇口人面前的问题。
