二手房购房者 六成为首次置业
万江楼盘
民盈山·国贸中心
文/广州日报全媒体记者蒋幸端
图/广州日报全媒体记者石忠情
9月份，东莞一手住宅打响降价第一枪，吸引了二手房购房者回流一手房市场，让受到“三价合一”、房贷利率提高、成交持续低迷的二手房市场雪上加霜，成交量回落至2015年前水平。相关研究机构数据显示，今年东莞二手房成交量整体在低位运行，第三季度二手住宅成交量比去年同期减少两成半，比2016年同期减少约五成。而二手房购房者六成为首次置业。
市场
三季度二手房网签量同比下降两成半
东莞市房产管理局网站数据统计显示，2018年第三季度东莞二手网签量共9632套，环比二季度上升7.4%，同比去年同期下降两成半，是近几年以来同期的最低水平。据合富置业介绍，从月度来看，进入下半年后，7月、8月、9月份东莞的二手网签量呈持续下滑的趋势，月均网签量仅在3000套左右，与2016年同期月均近6000套的水平相比，几近折半。
据了解，自2016年10月东莞正式出台限购政策后，不少一手房购房者转向二手房市场，一度推动了二手住宅成交量上升；然而进入2018年，东莞实行“三价合一”政策，二手房购房成本大幅度提高，叠加房贷利率上浮甚至对二手房停贷的政策影响，东莞二手房成交量转为持续低迷，跌入低谷。
乐有家研究中心监测数据也显示，三季度9月东莞二手商品房成交2810套，环比8月下跌10.4%，过户量连续两周下跌。
临深片区二手房成交量同比下滑超两成
在楼市限购政策影响下，深圳客退潮让二手楼市购房客户大量减少。
合富置业统计数据显示，与去年同期相比，今年第三季度东莞各大片区二手房交易规模普遍同比下滑，仅水乡新城片区因基数低影响，同比出现上升。其中成交最热的仍然是东南临深片区，第三季度合计共成交3070套，环比上升9%，但同比仍下滑23%，其成交主要由樟木头镇贡献。因樟木头镇楼市发展较早，二手房价低，成交量长期居于高位。数据显示，第三季度樟木头镇二手房网签量共1731套，占东南临深片区成交的五成以上，同时，樟木头镇也是全市二手网签量第一的区域。
城区方面，第三季度二手网签量共2650套，是唯一一个同比环比皆下滑的片区。东部产业园片区二手房网签保持在1500套以上，其中黄江镇和常平镇的二手网签量亦位居全市的前列。
现状
二手住宅成交均价走势平稳
据合富置业介绍，进入2018年，东莞的二手住宅成交均价结束了调控前的上涨势头，前三季度的二手住宅成交均价走势十分平稳。乐有家各门店监控数据也显示，9月份东莞二手房带看量继续下跌，业主放盘量也微跌；在挂牌价方面，9月六大片区挂牌价与8月环比持平，变化很小；在网签价方面，9月二手商品房成交均价15425元/平方米，环比8月上涨0.83%，价格波动不大，整体比较平稳
业内人士透露，东南临深片区二手房价出现明显的下调行为，部分深圳业主甚至降价50万元出售房产，在市场成交持续下滑的情况下，买卖双方的观望情绪进一步加重。记者在采访中了解到，近期二手房成交冷淡，相比以前，业主放盘时间加长，一方面不急着用钱的业主不愿意过多降价出售，另一方面受到一手房降价影响，买家回流一手房市场，对于购房成本更高的二手房不再青睐。
手上持有多套房产的投资客梁先生告诉记者，他曾经想将手上的物业进一步优化整合，将一些位置不好的卖掉，转而购入一些地段好的TOD物业，但是他发现今年二手房很难卖。“几套房产放出去很久都没有出售成功。”
购买二手房超六成为首次置业
除了楼价的逐步走稳，政策也促使东莞的二手房成交结构出现明显的转变，首次置业需求增加，投资需求进一步减少。
据合富大数据显示，从东莞二手房的购房群体来看，首次置业者的成交占比出现了明显的增加，从年初占比的47%，上升至第三季度的64%，升幅十分明显，是2017年以来的高位，当中超过四成的买家选择总价在100万~200万元之间的物业；除了首次置业买家比例出现变化外，改善型的买家也有所增多。在第三季度的成交中占比为30%，比年初增加了11个百分点，也是近一年来的高位。
