深圳南山科技园闻名全国，而在北环大道与科技北二路交汇处，坐落着一个环境优美的工业园区，这就是奥林巴斯(深圳)工业有限公司。而在昨日，奥林巴斯(深圳)工业有限公司董事长、总经理小松享通过广播向全体员工正式宣布：深圳工厂于5月7日起停产停工。如今，深圳许多工业厂房都变身成为了商业综合体，“工改工”大背景下这些工业园区未来会走向何方？
意料之外
也在情理之中
在证券时报记者得到的《停工停产通知》里，奥林巴斯(深圳)工业有限公司表示，受世界范围内相机市场缩小，中国社会经济环境变化等宏观经济因素影响，目前公司经营前景严峻，集团内部不得不进行业务调整。小松享在《告部分员工书》中写道，2008年以来随着智能手机的普及，数码相机市场规模逐渐萎缩，作为主力工厂的深圳工厂运转率降至顶点时期的20%。作为新业务，也是创收支柱的外销业务也伴随技术革新步入了产品更新换代的时间，诸多机型在2017年终止了生产。此外，深圳工厂自投产至今已有24年，目前设备逐渐老化，外销业务也无发展空间，所以作出停产停工的决定。
几位深圳奥林巴斯的员工在接受记者采访时表示，公司关门对深圳奥林巴斯人来说既在意料之外，也在情理之中。意料之外，指的是消息来得太突然，大家以为至少要后年才会搬。情理之中则是近年随着奥林巴斯集团战略调整，工厂重心都要迁往东南亚，大家都有心理预期。
公开资料显示，奥林巴斯(深圳)工业有限公司系日本奥林巴斯株式会社在深设立的全资子公司，成立于1991年12月，专业从事传统相机、数码相机及其它相关产品的开发、设计与制造，凭借先进的管理、领先的技术以及一流的设备。奥林巴斯(深圳)工业有限公司成立至今已有超过20年历史。对比传统和数码相机的“命运”，奥林巴斯也是命运多舛。2011年，奥林巴斯公司发生了会计造假丑闻，财务报表重新修订导致财务状况十分糟糕。财务丑闻发生后，奥林巴斯中国公司曾对外表示，“事件并未波及中国，公司的发展一如既往地进行，业务一切正常”。
记者在现场看到，深圳奥林巴斯工业园区位置优越，占地面积10万平方米，曾被誉为“花园式工场”。同样是在南山科技园片区，三星位于深圳南山的工厂近日传出整体裁撤的消息。据悉，深圳三星电子通信有限公司成立于2002年2月26日，是一家中外合资的有限责任公司，注册资本2000万美元，这也是三星电子集团在海外设立的首家通信设备制造企业。有消息指出，本次遣散主要源于生产基地已经转移至越南，业务生产随之也转移到越南。目前，一些外资正积极布局东南亚等较低生产成本地区。公开数据显示，截至目前三星在东南亚地区的用工人数达到14万。
厂房多变身商业综合体
在深圳，许多原特区内的工业厂房都变身成为了商业综合体。位于福田莲花北片区的深业上城项目现处位置是原赛格日立厂房，随着深圳快速发展，赛格日立因承受不了这么高的运营成本而迁出，随后深业置地承接了这片土地，将其改造为一个全新的商业综合体。记者发现，深业上城目前涵盖了商务公寓、商业以及写字楼，其中部分商务公寓价格已经突破每平方米10万元。
距离奥林巴斯不远的酷派信息港原本为酷派总部所在地。2012年，酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。就在去年，酷派集团有限公司发布关于涉及集团合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期的公告。公告披露，2017年10月17日酷派及其附属公司宇龙计算机通信科技(深圳)有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议。双方将共同合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期。据悉，深圳市星华安房地产开发有限公司的大股东是深圳市星河房地产开发有限公司。记者在现场看到，目前项目正在紧张施工之中。若以当前科技园片区写字楼每平方米6万元的价格测算，酷派信息港的总货值可达120亿元。
许多工业厂房变身商业综合体之后“身价”大涨，也在一定程度上折射出企业用工成本、土地成本的不断提升，这也正是促使不少企业被迫撤离的一个不可忽视的原因。
无独有偶，深圳加大力度推进城市更新进程中，“工改工”成为了主力。“工改工”类城市更新是指现状为工业厂房，通过城市更新改造后仍然为产业空间的改造类型，包括改造为普通工业厂房(M1)和新型产业用房(M0)两种类型。据深圳市规土委和各区(新区)城市更新局公布的数据统计显示，截至2018年3月31日深圳市各区(新区)第一季度已批计划立项城市更新项目25个，计划拆除重建用地面积118公顷，其中“工改工”项目占一季度已批计划立项城市更新项目近五成，未来深圳“工改工”项目依然会是城市更新的主力。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前类似企业出现外迁现象，用房成本是一个很重要的因素，尤其是当前深圳土地市场价格出现明显上升。另外，对于深圳市场来说产业地产的用地也出现了很多规划，导致产业地产的成本明显上升。在产业筛选的情况下，很大程度上也会对产业发展带来约束性，即倒逼部分企业外迁。从政府层面看，要积极关注此类企业的发展情况。一方面是要重点关注企业的用地成本和其他成本，另一方面是通过此类用地制度，引导产业更新升级，类似信号一定要明确释放。
